Ako nezaplatiť na dani z príjmu z prenájmu viac, ako musíte?

Aktualizácia: 26. máj 2020

Ak si chcete zlepšiť svoj rozpočet prenajímaním nehnuteľností, skôr než podpíšete zmluvu s nájomníkom, mali by ste si odpovedať na niekoľko otázok.

Kedy musím zdaniť príjem z prenájmu?

Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (aj z príjmov zo závislej činnosti, z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z použitia diela a použitia umeleckého výkonu, z kapitálového majetku alebo ostatných príjmov) za zdaňovacie obdobie roku 2019 presiahne sumu 1 968,68 €. To znamená, že ak zamestnanec zarobí za rok viac ako 1 968,68 € a k tomu má ešte zárobok z prenájmu, musí podať daňové priznanie typu B, kde zdaní oba tieto príjmy.

Ak je ale prenajímateľ penzistom a z prenájmu má za rok po odpočítaní 500 € (suma oslobodená od dane) maximálne 1 968,68 €, nemusí podávať daňové priznanie.

Čo rozhoduje o výške dane?

Ako si môžete optimalizovať daňový základ? Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa považuje za pasívny príjem. Znamená to pre vás okrem iného to, že si nemôžete znížiť daňový základ o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka, nezdaniteľnú časť základu dane na manželku, či daňový bonus na dieťa.

Ak by ste ale mali okrem príjmu z prenájmu aj príjem zo zamestnania, môžete si nezdaniteľné sumy uplatniť.

500 € bez dane?

Jedinou daňovou výhodou, ktorú štát priznáva prenajímateľom je to, že príjem z prenájmu nehnuteľností je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie. Pri vypĺňaní daňového priznania si potom príjmy z prenájmu znížite o sumu 500 € a do základu dane zahrniete len príjem z prenájmu nehnuteľností presahujúci túto sumu.

Manželia, ktorí vlastnia nehnuteľnosť a prenajímajú ju, majú ďalšiu výhodu – každý si môže znížiť príjem z prenájmu o 500 € a príjmy si môžu rozdeliť v takom pomere, ktorý je pre nich najvýhodnejší. Daňové výdavky si ale potom musia rozdeliť v rovnakom pomere ako príjem.

Aké výdavky?

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si už od roku 2013 nemôžete uplatniť paušálne výdavky, ale len preukázateľné, teda musíte si odložiť všetky faktúry alebo pokladničné bloky, ktoré súvisia s vaším prenájmom nehnuteľnosti.

Ak si však uplatníte sumu 500 €, tieto výdavky si nemôžete uplatniť v plnej výške, ale musíte ich krátiť v rovnakom pomere, ako je pomer príjmov z prenájmu, zahrnutých do základu dane v daňovom priznaní, k celkovým príjmom z prenájmu.

Príklad:

Ak by ste v roku 2019 dosiahli príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 5 000 € a výdavky 4 000 €, v daňovom priznaní by ste uviedli zdaniteľný príjem 4 500 €, keďže ste si odpočítali 500 €. Výdavky by ste si po prepočítaní tým pádom mohli uplatniť len vo výške 3 600 € (4 500 : 5 000) x 4 000). Výška a rozsah výdavkov, ktoré si ako nepodnikateľ môžete uplatniť, závisí vždy od toho, či sa rozhodnete nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku alebo nie. Na zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku nie je potrebné si zriadiť živnosť.

Ak si nezaradíte nehnuteľnosť od obchodného majetku, môžete uplatňovať len výdavky bezprostredne súvisiace s užívaním nehnuteľnosti. Medzi takéto daňové výdavky patria napríklad uhradené energie, výdavky na odvoz smetí, upratovacie služby. Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôžete zahrnúť napríklad ani výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti,  či príspevok do fondu opráv. Daňový úrad vám neuzná ani výdavky na opravu alebo technické zhodnotenie nehnuteľnosti (rekonštrukcia alebo prestavba).

Pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, máte možnosť uplatniť si širšiu paletu výdavkov. Okrem iných aj zaplatenú daň z nehnuteľnosti, poistenie, technické zhodnotenie. Pri budovách si môžete do výdavkov zahrnúť aj odpisy. Za daňový výdavok sa počítajú aj platené úroky za hypotekárny úver počas doby prenájmu, ak sa úver získal v súvislosti s obstaraním nehnuteľnosti, ktorá sa prenajíma. Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku je jednoduchý úkon a spočíva v tom, že prenajímaná nehnuteľnosť bude zaradená do účtovníctva alebo daňovej evidencie.

Pri rozhodovaní o tom, či zaradiť alebo nezaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku však musíte zvážiť aj odlišné podmienky oslobodenia príjmu pri predaji nehnuteľnosti. Ak predávate nehnuteľnosť, ktorú nemáte zaradenú v obchodnom majetku, je príjem z predaja nehnuteľnosti vo všeobecnosti oslobodený od zdanenia daňou z príjmov po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia. Ak je však zaradená do obchodného majetku, príjem z jej predaja je oslobodený od dane až po uplynutí 5 rokov odo dňa jej vyradenia z obchodného majetku.

Mohlo by vás zaujímať:

2% z daní dokážu zachrániť život alebo zlepšiť spoločnosť

Keď vám dieťa šetrí dane. Zistite, či máte nárok na daňový bonus

8 najčastejších chýb v daňovom priznaní

Ako zdaní príjem študent, ktorý pracoval v USA cez Work ´n Travel?

Vylúčenie zodpovednosti:

Obsah článku je aktuálny k dňu jeho uverejnenia, ak nie je uvedené inak. Prosím berte na vedomie, že aktuálne články, blogy alebo videá na stránke mojedane.sk zahŕňajú všeobecné informácie o danej problematike a teda nepredstavujú odborné či daňové poradenstvo poskytnuté v konkrétnej situácii.