Mal som príjem z nehnuteľnosti - podávam DPFO B?

Jedna z najčastejších otázok, s ktorými sa stretávajú účtovníci znie: Ak som mal/-a príjem z predaja/prenájmu nehnuteľnosti, musím si podať daňové priznanie typu B? Odpoveď nájdete v tomto texte.

Príjem z nehnuteľnosti a daňové priznanie typu B

Na úvod si zadefinujme, čo vlastne spojenie „príjem z nehnuteľnosti“ môže znamenať. V praxi ide o jeden z dvoch prípadov:

• príjem z prenájmu nehnuteľnosti,
• príjem z predaja nehnuteľnosti.

Tu je dôležité podotknúť, že oba typy príjmov môžu byť ako zdaniteľné, tak oslobodené od dane. Ak sú zdaniteľné, tak ich je potrebné priznať práve formou podania daňového priznania k dani z príjmu fyzickej osoby typu B, skrátene DPFO B. 

Je to z toho dôvodu, že daňovníci, ktorí mali v daňovom roku akýkoľvek iný typ zdaniteľného príjmu okrem príjmu zo závislej činnosti (zamestnania), si musia podať daňové priznanie typu B. 

Existujú však aj situácie, kedy je príjem z prenájmu či predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane z príjmu, to znamená, že ich v daňovom priznaní uviesť netreba. Ak by takýto daňovník mal okrem týchto príjmov iba príjmy zo závislej činnosti, tak aj bez ohľadu na prenájom či predaj nehnuteľnosti podáva daňové priznanie typu A. 
 

Kedy sú tieto príjmy oslobodené?
 

Dajte si pozor na sumy a roky

Začnime príjmom z prenájmu nehnuteľnosti. Ten je od dane z príjmu oslobodený, ak v danom kalendárnom roku (ktorý je na Slovensku zhodný s daňovým) nepresiahol výšku 500 eur. Ukážme si to na príklade:
 

Ján mal v roku 2023 príjem zo zamestnania vo výške 25.000 eur, okrem toho za symbolický poplatok 40 eur mesačne prenajímal byt občianskemu združeniu. Jeho príjem z prenájmu teda za rok 2023 činil 480 eur. Aký typ daňového priznania si podáva?
 

Ján má povinnosť podať si daňové priznanie typu A (DPFO A). Hoci mal príjem z prenájmu nehnuteľnosti, ten bol nižší ako 500 eur a teda bol od dane z príjmu oslobodený. 
 

Ak by však suma z prenájmu nehnuteľnosti dosiahla hoci len 500 eur a 1 cent, daňovník už má povinnosť priznať ju formou DPFO B.

Pri príjme z predaja nehnuteľnosti sú pravidlá odlišné. 

Oslobodené od dane z príjmu sú iba v prípade, ak odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti* po deň predaja nehnuteľnosti uplynulo najmenej 5 rokov. Zároveň platí, že sa zdaňuje iba suma, ktorá činí rozdiel medzi obstarávacou a predajnou cenou, resp. medzi hodnotou nehnuteľnosti pri dedení a predajnou cenou. 
 

*k nadobudnutiu dochádza najčastejšie kúpou, alebo dedením. V prípade kúpy je dňom nadobudnutia deň zápisu nového majiteľa do katastra. V prípad dedenia v priamom rade (po rodičoch, po manželovi/manželke) sa lehota počíta odo dňa nadobudnutia poručiteľom, teda napríklad rodičmi a podobne. Pri dedení v nepriamom rade sa počíta lehota odo dňa nadobudnutia dedičom. 

Predaj nehnuteľnosti daňové priznanie - príklady

Poďme si tieto pravidlá ilustrovať na dvoch príkladoch:

Monika si kúpila byt za 85.000 eur, majiteľkou sa stala dňom zápisu do katastra 10. apríla 2018. Tento byt sa po čase rozhodla predať, pričom k predaju došlo 10. apríla 2022 a predala ho za sumu 89.000 eur. Zdaňuje tento príjem?
 

Áno, keďže odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti do dňa predaja nehnuteľnosti uplynulo menej ako 5 rokov, Monika má povinnosť tento príjem zdaniť a urobí tak formou podania DPFO B v roku 2023 (keďže sa podáva za rok spätne). Zdaňuje však nie celú sumu, ktorú získala predajom (89.000 eur), ale iba rozdiel medzi ňou a sumou, za ktorú byt kúpila - zdaňuje 4.000 eur.

Druhý príklad:

Jana zdedila rodinný dom po sestre, majiteľkou sa stala dňom zápisu do katastra 11. februára 2016. Na základe posudku bola jeho hodnota v danom čase na úrovni 135.000 eur. V roku 2022 sa ho rozhodla predať, stalo sa tak 14. januára. Rodinný dom medzičasom zrekonštruovala a predala ho za vyššiu sumu, konkrétne za 158.000 eur. Zdaňuje tento príjem?
 

Nie, keďže odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti do dňa predaja nehnuteľnosti uplynulo viac ako 5 rokov, tento príjem je od dane z príjmu oslobodený. Ak by Jana dom predala napríklad v rovnaký deň roku 2021, príjem vo výške 23.000 eur by musela priznať a zdaniť formou podania DPFO B. 
 

Ako vidieť na príkladoch, pri predaji nehnuteľnosti je veľmi dôležité, aký čas uplynul odo dňa nadobudnutia po deň predaja. V porovnaní s príjmom z prenájmu nehnuteľnosti tu neexistuje fixná suma, po prekročení ktorej sa takýto príjem zdaňuje.

Ak je príjem z nehnuteľnosti (predaja či prenájmu) podľa týchto pravidiel zdaniteľný, daňovník má povinnosť priznať a zdaniť ho formou daňového priznania typu B.
 

NÁŠ TIP: mali ste zdaniteľné príjmy iba zo závislej činnosti, teda zamestnania? Podajte si online daňové priznanie v šikovnej aplikácii a zbavte sa tejto povinnosti za menej ako štvrťhodinu! Aplikácia urobí všetky výpočty za vás, nepotrebujete kalkulačku ani znalosť paragrafov.